Kaufnebenkosten in Italien: Steuern, Notar und was sonst zum Preis kommt

Die drei häufigsten Fälle

Die Steuern hängen davon ab, wer verkauft. Nach dem Merkblatt der Agenzia delle Entrate gilt ohne Vergünstigung für die Hauptwohnung:

• Verkauf von einem Privatverkäufer: 9 Prozent Registersteuer (imposta di registro), mindestens 1.000 Euro, dazu je 50 Euro Hypothekarsteuer und Katastersteuer.
• Verkauf von einem Unternehmen ohne Mehrwertsteuer: dieselben Sätze wie bei einem Privatverkäufer.
• Verkauf von einem Bauunternehmen mit Mehrwertsteuer: 10 Prozent MwSt. auf den Preis (22 Prozent bei den Katastergruppen A/1, A/8 und A/9, also Luxuswohnungen, Villen und historische Gebäude), dazu je 200 Euro Register-, Hypothekar- und Katastersteuer. Für die Hauptwohnung gelten nach Ratgebern 4 Prozent MwSt.

Hauptwohnung oder Ferienhaus

Für die Hauptwohnung gibt es die Vergünstigung „Prima casa“: Nach den Ratgebern sind es 2 statt 9 Prozent Registersteuer. Sie ist an Bedingungen geknüpft, unter anderem an den Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie. Ob Du sie bekommst, klärt der Notar vor dem Vertrag.

Wer nur ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung kauft, zahlt in der Regel die vollen Sätze oben. Für Käufer aus dem Ausland ist das der häufigste Fall.

Der Katasterwert statt des Preises (prezzo-valore)

Bei einem Wohnungskauf von einem Privatverkäufer kann die Registersteuer auf den Katasterwert statt auf den vereinbarten Preis berechnet werden. Dieses Verfahren heißt „prezzo-valore“ und gilt seit 2006. Es gilt nur bei Verkäufen ohne Mehrwertsteuer und nur, wenn der Käufer es im Vertrag ausdrücklich beantragt.

Der Katasterwert liegt oft unter dem Preis, die Steuer fällt dann niedriger aus. Lass Dir vom Notar die Berechnung beider Wege zeigen.

Der Notar

Ein Notar ist beim Immobilienkauf in Italien vorgeschrieben. Sein Honorar ist nicht festgelegt, es wird frei vereinbart. Der Rechner von notaionline.it (Stand 24. September 2026) rechnet für einen Verkauf von einem Privatverkäufer mit 1,0 Prozent des Preises bis 150.000 Euro, 0,8 Prozent bis 500.000 Euro und 0,5 Prozent darüber, mindestens 1.500 Euro, zuzüglich 22 Prozent MwSt. Bei einem Verkauf vom Bauunternehmen rechnet er mit 0,5 Prozent, ebenfalls mindestens 1.500 Euro.

Als Beispiel nennt der Rechner für eine Hauptwohnung zu 200.000 Euro von einem Privatverkäufer Gesamtkosten beim Notar von 3.350,40 Euro, einschließlich der Steuern, die der Notar einzieht und abführt. Wenn nichts anderes vereinbart ist, trägt der Käufer die Notarkosten.

Weitere Posten

Dazu kommen meist die Maklerprovision, Übersetzer, ein Anwalt oder Geometra für die Prüfung der Unterlagen und später die laufenden Kosten der Immobilie. Lass Dir vor dem Angebot schriftlich nennen, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt.

Wichtig vorab: Für den Kaufvertrag brauchst Du eine italienische Steuernummer.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Registersteuer beim Kauf eines Ferienhauses in Italien?

Beim Kauf von einem Privatverkäufer 9 Prozent, mindestens 1.000 Euro, dazu je 50 Euro Hypothekar- und Katastersteuer (Merkblatt der Agenzia delle Entrate, November 2021).

Muss ich beim Kauf Mehrwertsteuer zahlen?

Nur, wenn ein Bauunternehmen verkauft und die Immobilie noch unter die Mehrwertsteuerpflicht fällt, nach den Ratgebern in der Regel innerhalb von fünf Jahren nach Bauende. Dann sind es 10 Prozent, bei Luxusimmobilien 22 Prozent.

Was ist „prezzo-valore“?

Ein Verfahren, bei dem die Registersteuer auf den Katasterwert statt auf den Kaufpreis berechnet wird. Es gilt für Wohnungen bei Verkäufen von Privat an Privat und muss im Vertrag beantragt werden.

Wer zahlt den Notar?

Wenn nichts anderes vereinbart ist, der Käufer. Das Honorar ist frei vereinbar, der Rechner von notaionline.it nennt mindestens 1.500 Euro zuzüglich MwSt.

Gelten diese Sätze noch?

Die Sätze stammen aus dem Merkblatt der Agenzia delle Entrate von November 2021 und aus aktuellen Ratgebern. Wir haben keinen Hinweis auf Änderungen gefunden, lass sie vor dem Kauf trotzdem vom Notar bestätigen.

Quellen

• Agenzia delle Entrate: Guida „Acquisto casa“, Kapitel 2 (PDF, Italienisch, November 2021)
• notaionline.it: Kosten des Notars beim Hauskauf (Stand 24.09.2026, Italienisch)
• Studio Cataldi: Imposta di registro (Italienisch)
• Traum-Ferienwohnungen: Ferienhäuser und Wohnungen in Italien kaufen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben beruhen auf den genannten Quellen und gelten zum genannten Stand. Regeln und Preise ändern sich: Prüfe sie vor Deiner Entscheidung bei der zuständigen Behörde, einem Notar oder einem Anwalt.